Actueel

 
Hieronder vindt u onze meest actuele nieuwsberichten. 
 

26 juli 2016 • VvE conferentie 30 juni j.l.: Heeft de naoorlogse particuliere flat een toekomst?

VvE conferentie 30 juni j.l.: Heeft de naoorlogse particuliere flat een toekomst?

30 juni j.l. hielden VvE Centraal en Woonlab een VvE-conferentie in Amersfoort. De circa 40 deelnemers werden geprikkeld met de centrale vraag: heeft de naoorlogse particuliere flat een toekomst? [zie ook: http://naoorlogseflat.nl/]. VvE-bestuurders, VvE-beheerders en vertegenwoordigers van woningcorporaties en gemeenten volgen de presentaties rondom deze vraag aandachtig en gaan geregeld met elkaar in discussie op zoek naar verduidelijking en antwoorden.

 
Aan de hand van drie deelvragen volgt bij deze een korte samenvatting van de VvE-bijeenkomst die Woonlab en VvE Centraal op 30 juni j.l. hebben gehouden over 'Heeft de naoorlogse particuliere flat een toekomst?' 

 

Is er een probleem?

De centrale vraag van de conferentie doet vermoeden dat er twijfel is over de toekomst van VvE’s. Is de twijfel gegrond en waar komt deze twijfel vandaan? Anne Jo Visser van Platform 31 en Hans van den Hombergh van Woonlab geven in afzonderlijke presentaties aan dat de toekomst er niet voor alle VvE’s even zonnig uitziet, hoewel deze flats op de woningmarkt een belangrijke rol spelen voor starters, ouderen en allochtone huishoudens. De donkere wolken worden veroorzaakt door matig tot slecht onderhoud van veel van met name de oudere VvE-complexen in combinatie met stijgende energierekeningen. Dit wordt verergerd door de moeizame besluitvorming binnen VvE’s, waardoor reserveringen voor onderhoud vaak te laag zijn. Dit geldt voor zeker de helft van de VvE’s in Nederland. Het gaat dan met name om de complexen van vlak voor en vlak na de oorlog.

 

Uiteindelijk is een goede VvE-organisatie en voldoende reserveren voor veel VvE’s de eerste stap om de zon weer te laten schijnen. Daarnaast zal echter bij veel VvE’s ingegrepen moeten worden. De aanpak van achterstallig onderhoud en slechte isolatie vereist vaak investeringen, waarvoor de eigen reserves niet voldoende soelaas bieden. Een aanvullende financiering is dan noodzakelijk.  

 

Bij wie ligt het probleem?

Hans van Hombergh stelt dat de eerste verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaren zelf en dat VvE-beheerders VvE’s goed moeten adviseren over de organisatie en de reservering van onderhoud. Maar het kan zodanig boven het hoofd gegroeid zijn van eigenaren/VvE’s dat het bijvoorbeeld leidt tot verloedering en daarmee tot een leefbaarheidsprobleem in de wijk. Zo wordt het een maatschappelijk probleem. Dit geldt met name voor oudere flatcomplexen, particuliere serviceflats en flats in krimpgebieden. De gemeente kan zich daaraan niet onttrekken en met activering en financiële instrumenten de helpende hand bieden als VvE’s het beheer van hun flat niet op eigen kracht op orde kunnen brengen.

 

Frank Peters van VvE010 en Ineke Stel van de gemeente Tiel geven aan hoe VvE’s op weg worden geholpen. VvE010 is een Rotterdamse stichting opgericht door de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningcorporaties. VvE010 ondersteunt eigenaren van appartementen door het delen van belangrijke informatie. In samenwerking met de gemeente begeleidt VvE010 (financieel en procesmatig) trajecten voor het opknappen van achterstallig onderhoud. Tot slot heeft VvE010 kleine VvE’s in beheer, tot aan het moment dat VvE’s actief en gezond zijn en ondergebracht kunnen worden bij ‘normale’ beheerders.

 

Ineke Stel vult aan dat de gemeente Tiel in de Hertogenwijk ook heeft samengewerkt met een aantal VvE’s. Er was sprake van achterstallig onderhoud, ondermaats VvE-bestuur en in sommige gevallen was sprake van persoonlijke problemen achter de voordeur. De gemeente, de provincie en de woningcorporatie hebben met een activeringsaanpak de handen ineengeslagen om tot een verbetering van de wijk en van de VvE-complexen te komen. Voor de activeringsaanpak is Woonlab ingeschakeld. Onder voorwaarde dat professionele VvE-beheerders aangetrokken werden en dat er weer voldoende gespaard werd is een financiële bijdrage verstrekt waarmee het achterstallige onderhoud weggewerkt is.

 

Hoe gaan we het oplossen?

Ondanks dat wellicht sprake is van een maatschappelijk probleem, zijn het ook vooral de VvE’s zelf die pionierswerk verrichten. Erik Postma uit Assen onderzoekt in samenwerking met Theo Adema van KAW de mogelijkheden om de VvE van Erik te slopen en op dezelfde plek een nieuwe woningen terug te bouwen. Het complex van 18 appartementen uit 1953 is goedkoop gerealiseerd en is eigenlijk aan het einde van de levensduur. Lastig is dat op initiatief van de eigenaren in Nederland nog nooit een VvE-flat is gesloopt. Erik en Theo zijn vasthoudend en willen graag helder krijgen hoe dit plan gerealiseerd kan worden. Hoewel kostendekking mogelijk is bij gelijkblijvende woonlasten, zijn nog geen financiers bereid gevonden in te stappen.

 

Ton Baas van VvE Lindenhove uit Apeldoorn vertelt dat er hard gewerkt wordt om de eerste nul-op-de-meter renovatie van een VvE in Nederland te realiseren. In samenwerking met de gemeente Apeldoorn en met begeleiding van een team van Platform 31 komt de VvE stap voor stap dichter bij dit doel. Het gebouw wordt flink gemoderniseerd qua uiterlijk, energieverspilling wordt maximaal aangepakt, onderhoudskosten gaan naar beneden en het wooncomfort stijgt aanzienlijk. Ook dit kan worden gerealiseerd tegen gelijkblijvende woonlasten, mits er een lening van 30 jaar mogelijk is. Maar ook in Apeldoorn is de financiering nog de bottle neck.

 

De financiering is dus cruciaal bij de aanpak van flats waarin geïnvesteerd moet worden. Richard Kuiper en Mia Buddingh vertellen over de mogelijkheden die SVn biedt bij de financiering. De SVn bemiddelt laagrentende leningen van het Nationaal EnergiebespaarFonds. Hierin zit 300 miljoen voor particuliere eigenaren, waaronder VvE’s. De eerste leningen zijn daaruit verstrekt, maar vooralsnog gaat het daarbij alleen om financieringen van energiemaatregelen met een beperkte looptijd. De nieuwe ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ die per 1 januari 2017 in moet gaan biedt mogelijkheden voor commerciële financiers om aan VvE’s te lenen. Of deze financiers daarvan gebruik gaan maken is nog maar de vraag.

 

Conclusie

De naoorlogse particuliere flat heeft zeker een toekomst, zeker in steden waar starters en ouderen op zoek zijn naar een betaalbare woning. Maar er zijn ook bottle necks, met name als het gaat om de financiering van noodzakelijke investeringen.

 

Woonlab en VvE Centraal zijn van plan om in het najaar van 2016 een volgende conferentie aan VvE’s te wijden. Deze gaat dan helemaal over het thema financiering van VvE’s.

Houd dus uw mailbox in de gaten……


Inschrijven voor de Woonlab-nieuwsbrief